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発信 平成28年04月08日

スクラップ&ビルドからの脱却は大家さんしだい

かつて我が国の住宅は、建物を建てては30年程度で取壊し、また新しく建てるということが繰り返され、資源・労力・お金が無駄になってきたといわれます。

最近の建物は随分と長持ちするようになっていますが、これと同じようなことが、店舗賃貸の現場でもみられます。

今回は、一般の飲食店舗賃貸の現場で起きているスクラップ&ビルドについてお伝えします。

1.一般の飲食店舗賃貸のスクラップ&ビルドの流れ

(1)初めに必要最低限の設備を大家さんが設置、あるいはコンクリートむき出しの状態で貸し出します。

(2)これにテナントが自分の理想の店舗をつくるために、多額の費用をかけて店舗の内装・設備を仕上げます。もちろん内装だけでなく、グラスや食器、調理道具等の備品も購入します。

(3)しかし、いざ契約が終了し退去となると、テナントはせっかくの内装を壊して、借りる前の原状に戻す契約が結ばれていることが多く、まだ使える設備・什器・備品の殆どが、処分代まで出して廃棄されるという運命を辿っています。

(4)そして、新しいテナントがまた新たな内装を造り、新設備・什器・備品を再び購入します。

2.スクラップ&ビルドの長所と短所

前の店舗が特殊な造りだった場合には、このスクラップ&ビルドによってお店が生まれ変わり、成功する例も多々あります。

しかし、中には壊した後に造られたものが、前とほぼ同じ造りとなることもあり、むしろ何もせず残しておいてもらった方が良かったというケースもあります。

このような無駄が生じる原因は、賃貸借契約には原状回復義務が明記されているためです。
しかし、テナントのニーズに真剣に耳を傾けると、「使える内装・設備・什器があるのなら残しておいてもらった方が助かる」との声が多く寄せられます。

3.スクラップ&ビルドの調整役

この調整には、前テナントと次テナントとの両方との関係を持つ大家さんや管理会社が積極的に関与し、「原状回復義務があるけれども、ここは原状回復しなくてもよい」とか「この設備は捨てないで残置していってもよい」と容認すれば、前テナント・次テナントの経済的負担が軽減されることになります。

なお、管理会社は原状回復工事費や内装工事費の一部を工事業者からの紹介料等として受取るケースもあるため、積極的に工事費を減らし、スクラップ&ビルドの循環を断ち切ることに協力してくれないかもしれません。

そのため、大家さんが積極的に関与して、設備で引き継げるものは次に引き継ぐよう働きかけを行わなければ、スクラップ&ビルドは繰り返されます。

また、テナントに協力することは、テナントの経営が安定し、大家さんが受け取る家賃も安定することを意味しますので、大家さんも積極的に協力する価値があるのではないでしょうか?

お問い合わせは当ホームページの無料税務相談コーナーからどうぞ。

(文責−横須賀博・林達郎)

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