わが国の貸ビル・住宅の空室率、10～30％の時代へ

お隣の中国（北京の都市部）では、建設ラッシュのためビルが供給過多となり、商業用不動産の空室率が、一部の地域では50％となっているといわれます。これは利用よりも所有・転売に重きが置かれているためで、バブル崩壊も間近ではないかとの警鐘がならされています。

一方、既にバブルが崩壊したわが国でも、その後も着々と新たな建物が建築されてきました。そして現在、企業活動や消費活動の低下に加え、人口も減少傾向に傾いた中では、もはや貸ビルも住宅も供給過多に陥っており、空室率が年々増大する傾向にあります。

そこで、今回のFAXNEWSでは貸ビル・住宅の空室率の現在の状況と今後の展望について考察したいと思います。

空室率の現在の状況

大手不動産調査会社のCBREがこのほど2010年3月にまとめた東京都心5区のオフィスビルの空室率は7％、前年より3.1ポイント上昇したとのことです。

このオフィスビルの空室率は地方に行けばいくほど高くなる傾向があり、地方都市の中では空室率が20％～30％を上回る地域が多く存在します（例：前橋・水戸・旭川・仙台・青森・金沢等）。

また、一般住宅の空室率（空き家率）についても平成20年の総務省の調査によれば全国平均で13％超となっており、年々増加傾向にあるとされています。

空室率に関する将来予測

わが国の建物は公共のハコモノのみならず、今や民間の貸ビル・住宅も飽和状態にあります。どうやら私達は、建物を造るのは好きだけれども、利用方法を考えるのが苦手な国民のようです。

そして、建物の供給は今後も進み、空室率は、年々増加すると予測されています。最悪のシナリオでは、2040年に全国の空室率が30％～40％となるという深刻な予測もされています。

空室への対応

従って、競争力に劣る貸ビルのオーナー・住宅の大家さんにとっては、これまで通り建物を不動産管理会社に任せていれば、家賃収入が自然と得られるという時代は過ぎ去ろうとしていると考えざるを得ません。

そんな中、最近様々な空室率改善の事例がみられます。

(1)オフィスビルに保育所を誘致する。
(2)倉庫を店舗・住居に改装する。
(3)高齢者対応の賃貸マンションにする。
(4)ハイグレードマンションへの改装。
(5)太陽光・オール電化。
(6)家庭菜園付にする等々

枚挙にいとまがありません。知恵を絞って差別化を図るか？他業種同様に値下げ競争に打って出るのか？せっかくの資産、うまく活用したいものですね。

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