定期借家制度
約６０年間続いたわが国の借家制度が、今年3月1日より大きく変わりました。定期借家制度の導入です。今回のＦＡＸ ＮＥＷＳはこの定期借家制度についてです。
従来の借家制度と定期借家制度との相違点
平成11年12月9日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が成立しました。この法律は良質な賃貸住宅等の供給促進を目的とし、借地借家法を改正して、定期建物賃貸借制度(定期借家制度)を設けたものです。
従来の借家制度は「貸したら返ってこない」等借家人側に片寄った制度でしたが新設の定期借家制度はこれらを克服した制度です。すなわち、期間の定めのある建物の賃貸借を新規に行う場合には、その期間満了時に契約も終了することになります。しかしながら、今後も従来の借家制度は存続しますので、定期借家制度と併存する ことになりますが、従来の借家契約を定期借家契約に切り替えることは事務所や店舗の場合は可能で、住宅の場合は入居者が変わらない限り当分の間は出来ません。
定期借家制度を従来の「借地借家法」の借家契約と比較すると次表のとおりになります。
| 従来の借家契約 | 定 期 借 家 契 約 | |
| 契約方法 |
書面でも口頭でも可能。 |
公正証書等の書面による契約のみ有効で、貸主は定期借家である旨を事前に書面を交付して説明することが必要。これを怠ると従来の借家契約となってしまいます。 |
| 契約期間 | 1年以上20年以下。(借地借家法29条、民法604条) | 期間は自由です(1年未満あるいは20年超でも可能) |
| 契約の終了等 |
家主の解約申し入れには立退料や正当事由の必要等の制約があり、容易には解約が出来ません。 |
期間満了をもって終了します。正当事由による制限もなく立退料もありません。 但し、借家人への終了通知は契約期間が1年以上の場合、契約期間終了の1年前から6ヶ月前にすることが必要です。 また床面積200平米未満の住宅については別途中途解約の申し入れの規定があります。 |
| 賃料(家賃)につ いて |
合意した賃料でも増減額されます。(借地借家法32条) |
賃料改定に係る特約は有効ですから、借地借家法32条(賃料の増減額請求権)の規定は適用されません。 |
定期借家権の相続税評価
現在の借家権割合は30％ですが、これがどのように変わるかは今後の実態を見るということで現時点では決定されておりません。
今後の不動産市場の動向について
定期借家制度では、
(1)約束どおり期限がくれば返ってくるため貸家の供給が増え、競争原理が働き、物件に見合う家賃相場が形成される
(2)家主サイドは賃料改定の特約等により、賃貸経営収支の安定的見通しがたつ、と言われています。
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