不動産の証券化について

最近「不動産の証券化」という言葉をよく耳にしませんか。今回のFAXNEWSでは、不動産の証券化の仕組み、証券化によりどういうメリットがあるのか、その要点を説明します。

１．不動産の証券化とは

広義には「不動産をベースとして作成された証券という形をとる資産」を指しますが、ここでは最近話題となっているＳＰＣ型の「不動産の証券化」に絞って解説します。

なお、ＳＰＣとは、ＳＰＣ法(平成10年9月施行・Special Purpose Companyの略)に基づき設立された特定目的会社のことをいい、資産所有者から資産を譲り受け、それを担保に証券の発行を行うことを目的とした会社です。

２．ＳＰＣ型の「不動産の証券化」の仕組みは

(1)資産所有者は、ＳＰＣに所有する不動産を譲渡します。
(2)ＳＰＣは、社債・出資証券等を発行(必要に応じて小口化)して資金を調達します。
(3)ＳＰＣは、投資家から投資資金を受取って資産所有者に譲渡代金として支払います。
(4)ＳＰＣは、譲り受けた不動産の賃貸収入等から運営に必要な経費を差引いて、残余分を投資家への利払いに充てます。そして、数年後に資産を売却し、投資家に資金を返還します。

ＳＰＣは、このように不動産という「物的資産」を、証券という「金融資産」に変換する機能を果たすことになります。

なお、実際の「証券化」に際しては、資産所有者から委託を受けた金融機関、不動産会社等(自身が資産所有者となる場合があります)が、ＳＰＣの設立・運営、不動産の管理、証券の発行、不動産の評価(不動産鑑定士)等それぞれの専門家を集めて全体の仕組みを作るのが一般的です。

３．資産所有者にとってのメリットは

銀行に頼らずに資金調達が可能となり、保有資産に含み益があればこれを顕在化させることにより有利子負債の削減が可能となります。

また、保有資産の分離により資産削減(オフバランス化)効果もあります。
いずれにしろ、不動産市場に資金が流入し地価の安定が図られます。

４．(個人等一般の)投資家にとってのメリットは

不動産そのものの実物投資には資金面、管理面で二の足を踏む場合があるかと思いますが、小口化された証券は、それらの問題を解決した新たな運用手段のひとつといえましょう。

５．むすび

「不動産の証券化」において最も重要なポイントは、資産所有者・投資家どちらにとっても、やはり通常の売買と同様に元本となる資産の譲渡金額です。

この譲渡金額は、対象となる不動産の収益価格、すなわち家賃の推移等を基に決定されます。
従って、私ども不動産鑑定士にも評価手法の充実と一層の資質の向上が求められています。

お問い合わせは当ホームページの無料税務相談コーナーからどうぞ。

（文責－横須賀 博）