地代、更新料及び名義書替料等について

昨年後半より毎月１回、大手ハウスメーカーの依頼により表題についての講演を区民会館等で実施し、約1,500名を超える借地人と接してきました。
そこで、今回のFAXNEWSではこの講演の中でのエキスである、東京都23区における地代と更新料及び名義書替料等の水準についてお伝えします。

１．地代の水準について
　地代の主たる原価は固定資産税等ですが、昨今の地価の下落を受けて固定資産税等は下落傾向にあり、地代もこれに牽引され下落傾向にあります。
　一般に、その地代の水準としては、（イ）固定資産税等の額の約2.5倍程度、もしくは（ロ）住宅地であれば更地価格の0.6％程度、商業地であれば更地価格の1.2％程度であります。

２．更新料の水準について
　借地期間満了に伴って、多くの地主は更新料を要求しています。
しかし、借地人には原則として更新料の支払義務はなく、裁判所も当事者に一任するとの立場に立っています（既往の最高裁判例による）。
したがって、更新料を支払って合意更新とするか、支払わずに地代のみを支払って（供託を含む）法定更新とするかは、借地人の判断によるものとされています。
　一般に、合意更新する場合の更新料の水準としては、（イ）更地価格の5％程度、もしくは（ロ）年額支払地代の5年分程度（4年分～8年分程度）であります。

３．名義書替料等について
　借地上の建物を譲渡する場合、もしくは借地条件を変更又は増改築する場合の地主への給付額の水準は、一般に
（イ）名義書替料としては、借地権価格の10％程度
（ロ）借地上の条件変更承諾料としては、更地価格の10％程度
（ハ）増改築承諾料としては、更地価格の3 ～ 4％程度であります。
これらは、既に慣行として成熟しており、裁判所においても慣行承認説の見解に立ちその合理性を認めていることから、上記の比率が大幅に変更するようなことはないかと考えられます。

４．むすび
　以上、地代・更新料・名義書替料等の一般的な水準を述べましたが、いずれにせよ借地人と地主とが共存できる関係を維持することが何より大切であり、生活の知恵でもありますネ。
　詳しくお知りになりたい方は、当事務所まで。

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（文責－横須賀 博）