不動産の収益価格について

投稿日2006.08.08

不動産

最近、新聞や雑誌で「不動産の収益価格」に関する記事を見かけます。そこで、今回のFAXNEWSは「不動産の収益価格」とはどのようなものか分かりやすくお伝えします。

【不動産の収益価格とは】

不動産の収益価格とは、ある不動産が現在から将来に生み出す純収益(総収益から総費用を差し引いたもの)の現在価値の総和を示した価格をいいます。収益価格は、現在、賃貸に供されている不動産であれば実際の賃貸状況を基に、また、自ら使用している場合は賃貸を想定して求めます。

収益価格＝ある不動産が現在から将来に生み出す純収益の現在価値の総和
　　　　＝(一期間の)純収益÷還元利回り
　　　　…直接還元法による算定式(ほかに、ＤＣＦ法もあります)

それでは、各要素についてみてみると、

(一期間の)純収益	＝ (一期間の)総収益－(一期間の)総費用
総収益	賃料収入(駐車場使用料等を含む)のほか、敷金や保証金など預かり金的性格を有する一時金の運用益、礼金や権利金など賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額など不動産所有者が受け取ることができる収益の総額。
総費用	対象となる建物の管理費(清掃費、警備費、保守点検費など)、維持修繕費、水道光熱費、損害保険料、土地建物の公租公課(固定資産税や都市計画税)、空室損失など不動産所有者が負担する費用の総額。
還元利回り	「将来の収益に影響を与える要因の変動予測」と「予測に伴う不確実性」を含むもので、類似不動産の利回りとの比較などから求められます。将来において純収益が減少する要因があれば、還元利回りは高くなり、純収益が増加する要因があれば、還元利回りは低くなります。