不動産鑑定評価基準の改正について

国土交通省は、不動産鑑定評価基準を改正し、新たに証券化対象不動産の鑑定評価基準を追加しました。この不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行う際の拠り所としているもので、「不動産鑑定士のバイブル」ともいえる統一的な基準です。
そこで、今回のＦＡＸ　ＮＥＷＳはこの鑑定評価基準の改正についてお知らせします。

改正の背景

　不動産証券化市場の急速な発展に伴い、対象不動産の種類は多様化し、対象となる地域も広がってきました。その中で、投資家や市場関係者に対して取引の公正性を示し、不動産証券化市場の信頼性を確保する上で不動産鑑定評価の果たす役割が増大しています。
　また、経済社会状況の変化に伴い鑑定評価に対するニーズも変化しており、市場関係者やエンジニアリング・レポート(ＥＲ)作成者との連携の必要性、鑑定評価における説明責任、比較の容易性などに対する強い要請も見受けられました。そのため、今回の改正では、現行の不動産鑑定評価基準に、証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準として「各論第３章」が新設されることになりました。

改正のポイント

　新設された「各論第３章」には、(1)証券化対象不動産の範囲、(2)ＥＲの主体的な活用、(3)ＤＣＦ法の適用過程の明確化・収益費用項目の統一などが盛り込まれました。

主な改正ポイントは、下記の通りです。
(1) 証券化対象不動産の範囲が、(a)Ｊリートが行う不動産取引、(b)不動産特定共同事業に係る不動産取引、(c)金融商品取引法の規定により有価証券とみなされる権利(信託受益権など)について収益又は利益を生じる不動産取引等と明確にされました。
(2) 証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、原則として依頼者にＥＲの提出を求め、不動産鑑定士が主体的にその内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用することが義務づけられました。
(3) 証券化対象不動産の収益価格算定に当たっては、ＤＣＦ法の適用が義務づけられました。また、最終還元利回り・割引率・収益費用予測等の説明に加え、これらを採用して収益価格を求める過程及びその理由の記載も義務づけられ、より一層説明責任が求められることとなりました。このほか、不動産鑑定士によりばらつきのあったＤＣＦ法の費用収益項目の統一と項目の定義の明確化がなされました。

実施時期

改正基準は、周知期間を経て平成19年7月1日から施行されます。

むすび

当事務所ではこれらの改正への対応は勿論のこと、様々な社会的経済的情勢の変化に対応し、信頼性の高い鑑定評価を行うべく日々の研鑽に努めております。

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