継続賃料の改定について

地価が毎年のように下落しています。9月21日に、国土交通省が発表した基準地価の変動を見ても全国的に年間3％～5％程度下落しているとのことです。

では、賃料はどうなのでしょうか、新規の事務所賃料（23区）については、大手不動産業者CBREは地価と同様に、ここ数年は下落傾向にあることを公表しています。

 参考：CBREホームページデータを加工

では、今契約している継続賃料は下がるのでしょうか？改定はどうすればよいのでしょうか？今回のFAXNEWSでは、継続賃料の改定についてお伝えしたいと思います。

【回答1】継続賃料は下がるのでしょうか？

何もしなければその答えは「いいえ、下がりません」です。当たり前かもしれませんが、賃料改定のためには値下げの合意を得なければなりません。その際には賃貸人･賃借人が直接相手方と話し合いを行うのが基本となります。

【回答2】改定はどうすればよいのでしょうか？

最近では景気の低迷に伴い、賃借人側の賃料に対するコスト意識が非常に高くなっていますので相場の下落の情報を聞き、賃料交渉を重ねるケースが増えています。それでも折り合いが付かない場合には、裁判所に調停を申立てることになります。そして、それでもなお納得がいかない場合には、訴訟を起こすことになります。ただ、要求が適当な場合もあれば、不適当な場合もあります。

【留意点】

的外れな要求により時間やコストを浪費することもありますので、ある程度は専門家の助けが必要かもしれません。

例えば、上記のグラフからみて分かるとおり、新規賃料相場が最近下落したとはいっても2005年や2006年水準よりは未だ高い状態です。賃料が下がった・地価が下がったといっても、2010年現在の相場よりも安く借りている場合に、賃料を下げろと主張するのは的外れということなります。

他にも、賃貸人が温情または空室対策の一環として、著しく安く貸し出したにも関わらず、「相場が最近下がったから、更に下げてくれ」との賃借人側の要求がありましたが、逆に、賃貸人側が訴訟に持ち込み、上昇に改定することで和解や判決が下されたケースがいくつもあります。

用途や地域によっても相場の動向は変わりますし、案件によってどの程度の賃料が妥当なのか、過去の経緯を今一度振り返ってみて頂ければと思います。交渉後も円満な関係を保つ必要があるのですから、賃料交渉や訴訟を行うにしろ、誠意をもって行うことをお忘れなく。

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