高層マンションの鑑定評価と相続税財産評価

東日本大震災後、高層マンションの不動産売買市場は、新築・中古を問わず、契約のキャンセルや販売価格の値下げが見受けられ、将来的には大幅に価格が下落するのではないかといわれています。

しかし、最近おいては、制振構造を設ける等売れ行きが好調な物件も見受けられ、一概にそうともいえないようです。今回のＦＡＸ ＮＥＷＳは「高層マンションの鑑定評価と相続税財産評価」についてお知らせします。

高層マンションの鑑定評価

マンション購入者が考慮する要因は、日照・方位・眺望・間取り・設備・駅からの距離等様々ですが、高層マンションが戸建住宅や低層マンションと大きく異なるのは優れた眺望ではないでしょうか。そのため、同じマンション内でも低層階と高層階では取引価格が異なるのが一般的です。

鑑定評価においては、主として評価対象と類似の取引事例を収集し、それらの要因を勘案して価格を求めることになります。

震災後、東京消防庁の調査によれば、高層階特有の揺れによる被害が報告されておりその影響もあってか、全体的に高層マンションへの需要減少により価格は下落傾向にありますが、高層マンションの鑑定評価額は低層階より高層階が高めになるのが一般的です。

高層マンションの相続税財産評価

相続税財産評価においては、鑑定評価と異なり、低層階と高層階の専有面積が同じ場合、相続税財産評価額は同じになります。具体的な算定式は、

建物価格　＝　固定資産税評価額
土地価格　＝　全体の敷地価格　×　敷地持分割合

相続税財産評価においては、日照、階層、眺望等の効用は考慮されません。

むすび

高層マンションへの需要は地震の影響を受けてか、減少傾向にありますが、中長期的にみれば高層マンションは魅力的な物件です。特に、容積割増等を受け敷地面積が小さい高層マンション等の場合、鑑定評価額と相続税財産評価額との間に大きな差異が見受けられ、相続税対策としては有効といえるのではないでしょうか。

最近、弊社所在の千代田区内において地上41階建の新築高層マンションの売行きが好調とのことですが、地震後、高層マンションへの不安はありながらも、総合的な面からの資産価値を考慮した需要があるからではないでしょうか。

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