賃貸住宅で事故が起きたら・・・

先月、神奈川県座間市で起きた殺人死体遺棄事件、被害に遭われた方々、ご遺族、関係者の方々には、心よりお悔やみを申し上げます。

本件のようにあまりにも残忍な事件が起きたときの建物は、どんなにリフォームをしても世間の記憶に深く残ります。そんなことから裁判所の手を離れればその建物を取り壊して、新しい建物に建て替えるより他に方法が無いかと思われます。

一方で、不幸な事故（自殺や孤独死等）が起きた部屋については、心理的な瑕疵がある物件として賃貸人には賃借人に告知義務が求められます。
今回は、もしご自身の賃貸住宅で事故が起きた場合の留意点について考えてみました。

１．告知義務期間

賃貸室での不幸な事故が起きたときの賃借人への告知義務期間については、法律等による明確な判断基準が見当たりません。一般的に、事故後の賃借人に対する告知義務はある様ですが、その次の賃借人には告知義務はないと言われます。

事件性や社会的周知度によって告知義務期間に長短はあるようですが、告知義務期間における賃料補償を争った裁判では、事故後一般的な賃貸借期間が経過した時点で告知義務がなくなるとされている判例があることから、２年間程度が告知義務期間の一定基準となっているようです。

２．賃料補償額の算定方法

事故後の建物は住宅や事務所としての賃貸が難しい場合でも、レンタルスペースなど倉庫としての賃貸は可能な場合も考えられます。ただし、通常、倉庫としての賃料は、住宅や事務所としての賃料よりも廉価になるため、その賃料差額が補償額の算定根拠の一つになると思われます。
（ 住宅等の賃料 － 倉庫の賃料 ）× 告知義務期間 ＝ 賃料補償額

３．まとめ

投資目的や相続税対策で、賃貸不動産を購入したにもかかわらず、不幸な事故が起こった場合には、賃貸人である所有者は予期しない損害を被る可能性があります。通常の建物火災保険ではこれらの損害は補償されませんが、最近では、賃貸住宅で想定される事故や事件による損害を補償する保険も販売されているようです。

不幸な事故は起こらないことが一番ですが、今後、高齢者の一人暮らしが増えていくことが予想される中、賃貸住宅を所有するうえでは色々な事案のシミュレーションを検討することが大切かと思われます。

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（文責－林達郎 島田充浩）