不要になった借地権付建物の処分方法

最近、借地権に関するお問い合わせを受けることが多くなっています。
今回は、ご相談を頂いた事案のひとつをご紹介いたします。

１.事案

Ａさんのご両親が老人ホームへ入居することになりました。ご両親のお住まいは地主さんから土地を借りて、40年前に建築された木造２階建の居宅です。
Ａさんは、ご両親のご自宅（借地権付建物）の処分方法をご相談に来られました。

２.処分方法

Ａさんのご両親のご自宅の処分方法としては、次のものが考えられます。

１）第三者へ売却する方法

この方法によれば、売却の対価として、建物価格のほか借地権価格を合算した金額を第三者から受け取ることが出来ます。

留意点としては、
（1）借地権を売買する場合には地主さんに対して譲渡承諾料を支払うことが一般的であること、
（2）築40年の木造建物なので、建物の売買価格はあまり期待できないこと、
（3）借地権価格は現行地代が相場より安ければ借地権価格は高額に、逆の場合は低額になる傾向があること、
（4）金融機関の多くは借地権について融資制限が厳しいことから、購入資金がある程度潤沢な買主に限定されること等が挙げられます。

２）地主さんに借地を返還する方法

この方法は借りていた土地を地主さんへ返還するので、留意点としては、
（1）地主さんから借地権の対価を頂戴することは難しいこと、
（2）地主さんからの借地返還要求であれば、建物買取りを請求することは可能ですが、本事案のように自主的に借地を返還する場合には当該請求をすることは難しいこと、
（3）逆に、借地上の建物を解体撤去し更地にした上で、地主さんへ返還することが原則となること等が挙げられます。

３.まとめ

上記のように処分方法によってＡさんの経済的負担は変わります。本事案では、ご両親が老人ホームへ入居するに際して資金が必要だったため、第三者へ売却する方法を選択されました。

ただ、留意点で触れたように譲渡承諾料、建物価格、借地権価格などの金額の交渉が予想されるため、事前の具体的なシミュレーションが必要になると思われます。

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（文責－島田充浩）